Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF și declararea veniturilor din chirii

Ca proprietar persoană fizică ai două obligații separate la ANAF: să înregistrezi contractul de închiriere și să declari veniturile din chirii. Sunt lucruri diferite, cu formulare și termene distincte. Le luăm pe rând, începând cu pașii de înregistrare.

Cum înregistrezi contractul la ANAF, în 4 pași

1. Autentifică-te în Spațiul Privat Virtual (SPV) de pe anaf.ro.
2. Completează formularul C168 – „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”.
3. Atașează o copie a contractului de închiriere semnat.
4. Depune cererea în maximum 30 de zile de la semnarea contractului. Același termen de 30 de zile se aplică și pentru orice modificare sau încetare a contractului.

Înregistrarea contractului la ANAF este obligatorie în 2026

Conform OUG 115/2023, persoanele fizice care obțin venituri din închiriere au obligația să înregistreze contractul de locațiune la ANAF, prin formularul C168, în termen de 30 de zile de la încheiere. Nu mai este, așadar, o simplă formalitate opțională ca în perioada 2018–2023: este o obligație legală, cu termen.

Pe lângă faptul că e obligatorie, înregistrarea îți aduce și un avantaj practic important:

• Titlu executoriu – un contract de închiriere încheiat sub semnătură privată și înregistrat la ANAF constituie titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele din contract (art. 1798 Cod civil) și, în condițiile legii, pentru restituirea imobilului la încetarea locațiunii. Practic, poți recupera chiria restantă sau imobilul fără un proces lung pe fond.
• Opozabilitate față de terți – un contract cu dată certă este mai greu de contestat și produce efecte și față de alte persoane, nu doar față de părți.

Declararea veniturilor din chirii prin Declarația Unică

Persoana fizică declară veniturile din chirii prin Declarația Unică privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale (formularul 212). Acolo estimezi venitul pentru anul în curs și/sau declari venitul realizat în anul anterior, după cum alegi să-ți stabilești obligațiile. Tot pe baza ei se calculează impozitul și, dacă e cazul, contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS).

La contractele în lei, venitul brut anual e chiria lunară înmulțită cu numărul de luni. La chiriile în valută, se aplică regulile de conversie la cursul comunicat de BNR, conform instrucțiunilor în vigoare. Cum se stabilește baza de calcul a impozitului (dacă se aplică sau nu vreo deducere asupra venitului brut) și ce cotă se folosește sunt lucruri care s-au tot schimbat în ultimii ani, așa că le verifici pentru anul în care declari.

Cum se calculează impozitul și CASS (mecanismul)

Impozitarea chiriilor are, în mare, două componente. Nu dăm aici cifre fixe, fiindcă se schimbă aproape în fiecare an; le verifici pe anaf.ro și direct în formularul Declarației Unice pentru anul în care declari.

1. Impozitul pe venit – o cotă procentuală aplicată asupra bazei impozabile. Atât cota, cât și felul în care se determină baza (cu sau fără vreo deducere din venitul brut) se verifică pe ANAF pentru anul curent.
2. CASS (contribuția de sănătate) – se datorează doar dacă venitul net anual din chirii, cumulat eventual cu alte venituri din afara salariului, depășește un plafon raportat de regulă la salariul minim brut pe economie. Plafonul și modul de calcul (pe tranșe) se modifică des, deci confirmă-le pentru anul de raportare.

Termene și obligații – pe scurt

Pași pentru depunerea Declarației Unice în SPV

1. Creează-ți cont și autentifică-te în Spațiul Privat Virtual (SPV) de pe portalul anaf.ro – ai nevoie de datele de identificare și de o metodă de înrolare acceptată.
2. Accesează secțiunea de declarații și alege Declarația Unică (formularul 212) pentru anul corespunzător.
3. La capitolul de venituri, selectează categoria venituri din cedarea folosinței bunurilor (chirii).
4. Completează datele contractului și venitul brut: chiria lunară, numărul de luni, eventual valuta și cursul de conversie.
5. Verifică baza impozabilă calculată automat de formular și componentele de impozit și CASS.
6. Transmite declarația electronic și păstrează recipisa; ulterior efectuezi plata în contul indicat, în termenul afișat.

Persoană fizică vs. PFA

Cei mai mulți proprietari care închiriază una-două locuințe declară ca persoană fizică, prin Declarația Unică, fără să-și deschidă firmă sau PFA. Dacă închirierea devine o afacere în toată regula (multe imobile, servicii suplimentare, regim de tip hotelier), regimul fiscal poate fi altul și pot intra alte reguli. Aici chiar merită un contabil, fiindcă tratamentul fiscal și obligațiile de TVA sau contribuții devin mult mai complicate.

Ce documente îți trebuie

• Contractul de închiriere (de preferat cu dată certă) și actele adiționale, dacă există.
• Date de identificare ale proprietarului (CNP, date de contact) și acces în SPV.
• Detalii despre venit: chiria lunară, perioada de închiriere, moneda contractului.
• Eventuale documente privind alte venituri, relevante pentru încadrarea în plafonul CASS.

Greșeli frecvente

• Nu declari deloc veniturile din chirii, presupunând că nu vede nimeni – ANAF poate verifica, iar lipsa declarării atrage dobânzi și penalități.
• Confunzi înregistrarea cu declararea – sunt obligații separate, cu scopuri diferite.
• Folosești cote sau plafoane din anii trecuți – cifrele se schimbă; verifică mereu valorile pentru anul de raportare.
• Ratezi termenul Declarației Unice sau al plății.
• Lucrezi cu un contract slab, fără clauze clare despre chirie, garanție și durată, care nu te ajută în caz de litigiu.

Oricum ai declara venitul, totul pleacă de la un contract bine făcut. Generează-ți gratuit unul complet, cu clauzele esențiale și datele de care ai nevoie la declarare, folosind generatorul de contract de închiriere. Pentru context juridic, vezi și ghidul despre drepturile și obligațiile proprietarului și chiriașului și modelul de contract de închiriere 2026.