Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF și declararea veniturilor din chirii

Mulți proprietari confundă două obligații complet diferite: înregistrarea contractului de închiriere și declararea veniturilor obținute din chirii. Sunt lucruri separate, cu reguli, termene și scopuri distincte. În continuare le luăm pe rând, cu mențiunea importantă că impozitarea chiriilor în România se încadrează la categoria venituri din cedarea folosinței bunurilor, iar cotele și plafoanele se modifică frecvent de la an la an.

Trebuie sau nu să înregistrezi contractul la ANAF?

Începând cu reformele fiscale din ultimii ani, declararea venitului din chirie se face prin Declarația Unică, nu prin depunerea fizică a contractului la ghișeu. Asta nu înseamnă însă că înregistrarea contractului nu mai are niciun rost. Înregistrarea la ANAF (sau autentificarea/încheierea contractului) rămâne relevantă din două motive practice care nu țin de fisc.

• Opozabilitate față de terți – un contract cu dată certă este mai greu de contestat și produce efecte față de alte persoane, nu doar față de părți.
• Titlu executoriu – un contract de închiriere înregistrat la organul fiscal constituie, conform Codului de procedură civilă, titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele convenite și, în anumite condiții, pentru evacuare la încetarea contractului. Practic, te ajută să recuperezi banii sau imobilul fără un proces lung pe fond.

Declararea veniturilor din chirii prin Declarația Unică

Veniturile din chirii se declară de către persoana fizică prin Declarația Unică privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale (formularul 212). În declarație estimezi venitul pentru anul în curs și/sau declari venitul realizat în anul anterior, în funcție de modul în care alegi să-ți stabilești obligațiile. Tot pe baza ei se calculează impozitul și, dacă e cazul, contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS).

Pentru contractele în lei, venitul brut anual rezultă din chiria lunară înmulțită cu numărul de luni. Pentru chiriile stabilite în valută, se aplică regulile de conversie la cursul comunicat de BNR, conform instrucțiunilor în vigoare. Reține că legea prevede de regulă o cotă forfetară de cheltuieli deductibile aplicată asupra venitului brut, astfel încât baza impozabilă să fie mai mică decât suma totală încasată – procentul exact trebuie verificat pentru anul curent.

Cum se calculează impozitul și CASS (mecanismul)

Mecanismul de impozitare a chiriilor are, în mare, două componente. Nu folosim aici cifre fixe pentru că se schimbă aproape anual – le verifici pe anaf.ro și direct în formularul Declarației Unice pentru anul în care declari.

1. Impozitul pe venit – o cotă procentuală aplicată asupra bazei impozabile (venit brut minus cheltuiala forfetară admisă). Verifică pe ANAF cota de impozit valabilă în anul curent.
2. CASS (contribuția de sănătate) – se datorează doar dacă venitul net anual din chirii, cumulat eventual cu alte venituri din afara salariului, depășește un plafon raportat de regulă la salariul minim brut pe economie. Plafonul și modul de calcul (pe tranșe) se modifică des, deci confirmă-le pentru anul de raportare.

Termene și obligații – pe scurt

Pași pas-cu-pas în Spațiul Privat Virtual (SPV)

1. Creează-ți cont și autentifică-te în Spațiul Privat Virtual (SPV) de pe portalul anaf.ro – ai nevoie de datele de identificare și de o metodă de înrolare acceptată.
2. Accesează secțiunea de declarații și alege Declarația Unică (formularul 212) pentru anul corespunzător.
3. La capitolul de venituri, selectează categoria venituri din cedarea folosinței bunurilor (chirii).
4. Completează datele contractului și venitul brut: chiria lunară, numărul de luni, eventual valuta și cursul de conversie.
5. Verifică baza impozabilă calculată automat (după aplicarea cheltuielii forfetare) și componentele de impozit și CASS.
6. Transmite declarația electronic și păstrează recipisa; ulterior efectuezi plata în contul indicat, în termenul afișat.

Persoană fizică vs. PFA

Majoritatea proprietarilor care închiriază una sau două locuințe declară ca persoană fizică, prin Declarația Unică, fără a-și deschide firmă sau PFA. Dacă activitatea de închiriere capătă caracter de afacere (multe imobile, servicii suplimentare, regim de tip hotelier), regimul fiscal poate fi diferit și e posibil să intre alte reguli – aici e recomandată consultarea unui contabil, pentru că tratamentul fiscal și obligațiile de TVA / contribuții pot fi mult mai complexe.

Ce documente îți trebuie

• Contractul de închiriere (de preferat cu dată certă) și actele adiționale, dacă există.
• Date de identificare ale proprietarului (CNP, date de contact) și acces în SPV.
• Detalii despre venit: chiria lunară, perioada de închiriere, moneda contractului.
• Eventuale documente privind alte venituri, relevante pentru încadrarea în plafonul CASS.

Greșeli frecvente

• Nu declari deloc veniturile din chirii, presupunând că nu vede nimeni – ANAF poate verifica, iar lipsa declarării atrage dobânzi și penalități.
• Confunzi înregistrarea cu declararea – sunt obligații separate, cu scopuri diferite.
• Folosești cote sau plafoane din anii trecuți – cifrele se schimbă; verifică mereu valorile pentru anul de raportare.
• Ratezi termenul Declarației Unice sau al plății.
• Lucrezi cu un contract slab, fără clauze clare despre chirie, garanție și durată, care nu te ajută în caz de litigiu.

Indiferent cum declari venitul, totul pleacă de la un contract bine făcut. Generează-ți gratuit unul complet, cu clauzele esențiale și datele necesare pentru declarare, folosind generatorul de contract de închiriere. Pentru context juridic, vezi și ghidul despre drepturile și obligațiile proprietarului și chiriașului și modelul de contract de închiriere 2026.