Garanția la contractul de închiriere: cât este, ce acoperă și cum o recuperezi

Aproape orice contract de închiriere prevede o sumă pe care chiriașul o plătește la mutare, numită garanție sau depozit de garanție. Pare un detaliu mic, dar tocmai ea stârnește cele mai multe conflicte la final, mai ales când se ajunge la restituirea garanției la închiriere. Dacă înțelegi exact la ce e bună, stai liniștit, fie că ești proprietar, fie chiriaș.

Ce este garanția (depozitul de garanție) la închiriere

Garanția la închiriere e o sumă pe care chiriașul o dă proprietarului la începutul contractului, ca o plasă de siguranță pentru cazul în care nu-și ține obligațiile: chirii neplătite, facturi de utilități restante sau stricăciuni dincolo de uzura normală. De reținut: garanția nu e o plată în plus și nici o chirie în plus. În principiu rămân banii chiriașului și se întorc la final, dacă nu există un motiv legal de reținere.

Codul civil reglementează contractul de închiriere (locațiunea), dar nu fixează o sumă pentru garanție. Cât e și în ce condiții se reține sau se restituie țin de înțelegerea voastră, adică de clauzele scrise în contract. De aici și importanța unui contract clar.

Cât este, de obicei, garanția la chirie

În România, garanția la chirie e de obicei una sau două chirii lunare. La apartamentele mobilate și utilate complet sau în zonele cu cerere mare, proprietarii cer frecvent două chirii. La locuințe nemobilate sau pe termen lung se vede des o singură chirie.

• 1 chirie – cel mai frecvent pentru locuințe nemobilate sau contracte de lungă durată;
• 2 chirii – uzual pentru apartamente mobilate și utilate, cu obiecte de valoare;
• Peste 2 chirii – mai rar, justificat doar de bunuri scumpe sau riscuri speciale (animale de companie, de exemplu).

Ce poate reține proprietarul din garanție

Proprietarul nu poate reține garanția după bunul plac. Orice reținere trebuie justificată și, de preferat, dovedită cu acte. Iată, pe scurt, ce se poate și ce nu se poate reține în mod legitim din depozitul de garanție:

Uzura normală vs. daune: diferența esențială

În orice dispută pe garanție, linia care contează e cea dintre uzura normală și daune. Uzura normală e deteriorarea firească din folosirea obișnuită a locuinței în timp. Pentru ea chiriașul NU răspunde, deci nu i se poate reține garanția. Dauna e altceva: o stricăciune din neglijență, abuz sau accident, peste folosința normală.

• Uzură normală: vopsea ușor decolorată în timp, mici urme de uzură pe parchet, garnituri uzate, becuri arse.
• Daune (reținere justificată): pereți zgâriați sau găuriți excesiv, parchet ars sau spart, electrocasnice distruse din folosire greșită, pete majore ireversibile, geamuri sparte.

Procesul-verbal de predare-primire și inventarul

Cea mai bună apărare împotriva certurilor pe garanție e procesul-verbal de predare-primire, cu un inventar detaliat al bunurilor și fotografii. Semnat de amândoi la mutare, el arată exact cum era locuința la început și face posibilă o comparație corectă la final.

1. Descrieți starea fiecărei camere și a fiecărui bun (mobilier, electrocasnice, instalații).
2. Notați indexurile contoarelor (curent, gaz, apă) la predare.
3. Atașați fotografii datate, semnate sau menționate în proces-verbal.
4. Semnați ambele exemplare și păstrați fiecare câte unul.
5. Repetați procedura la finalul contractului, comparând starea cu cea inițială.

Fără el, e aproape imposibil de dovedit cine are dreptate. Un contract de închiriere generat corect ar trebui să vină mereu la pachet cu un proces-verbal de predare-primire. Vezi și ghidul despre drepturile și obligațiile proprietarului și chiriașului.

Termenul de restituire a garanției

Codul civil nu pune un termen unic pentru restituirea garanției la închiriere, deci îl stabiliți prin contract. În practică, un interval rezonabil merge de la câteva zile până la 30 de zile de la predarea locuinței: ai nevoie de timp să verifici starea apartamentului și să aștepți ultimele facturi de utilități. Scrie clar în contract termenul de restituire, cum se plătește și în ce condiții se reține.

Ce faci dacă proprietarul nu restituie garanția

Dacă proprietarul refuză să dea banii înapoi fără un motiv întemeiat, chiriașul are câțiva pași clari, de la soluții amiabile până la instanță:

1. Solicitare scrisă (notificare): cere restituirea în scris, cu termen și motivare, păstrând dovada transmiterii (e-mail, scrisoare recomandată cu confirmare de primire).
2. Negociere și documente: prezintă procesul-verbal, fotografiile și dovezile de plată a chiriei și utilităților.
3. Mediere: dacă există disponibilitate, o soluționare amiabilă prin mediator poate fi mai rapidă decât instanța.
4. Acțiune în instanță: în ultimă instanță, restituirea garanției se poate cere pe cale judecătorească, eventual cu daune și cheltuieli de judecată.

Clauze utile despre garanție în contract

Un contract scris ca lumea taie din start majoritatea conflictelor. Verifică să aibă clauze clare despre garanție:

• Cuantumul exact al garanției și moneda;
• Scopul garanției și situațiile în care poate fi reținută (chirii, utilități, daune peste uzura normală);
• Mențiunea expresă dacă garanția poate sau nu acoperi ultima chirie;
• Termenul și modalitatea de restituire la încetarea contractului;
• Obligativitatea procesului-verbal de predare-primire și a inventarului.

Un contract complet, cu toate clauzele astea, îl obții gratuit cu generatorul nostru: generează contractul de închiriere aici. Iar dacă vrei să închei contractul mai devreme, citește și ghidul despre rezilierea contractului de închiriere.