Contract de închiriere apartament: ghid complet și model gratuit
Un contract de închiriere apartament bine redactat protejează atât proprietarul, cât și chiriașul și previne majoritatea conflictelor legate de chirie, garanție sau predarea locuinței. În acest ghid afli ce trebuie să conțină contractul, ce particularități apar la apartamente față de alte locuințe și cum îl generezi gratuit în câteva minute.
Actualizat: 19 iunie 2026 · 8 min citire
Parte din ghidul complet despre contractul de închiriere. Poți genera gratuit un contract oricând, în câteva minute.
Ce este contractul de închiriere a unui apartament
Contractul de închiriere a unui apartament este o formă a contractului de locațiune reglementat de Codul civil, prin care proprietarul (locatorul) îi asigură chiriașului (locatarului) folosința apartamentului pentru o perioadă determinată, în schimbul unei sume de bani numite chirie. Este un contract consensual: produce efecte din momentul în care părțile s-au înțeles asupra apartamentului și a chiriei, însă forma scrisă este esențială pentru probă și pentru înregistrarea la ANAF.
Spre deosebire de o casă individuală, un apartament face parte dintr-un bloc sau condominiu, ceea ce aduce câteva particularități pe care contractul ar trebui să le acopere clar: cotele din părțile comune, relația cu asociația de proprietari și regulamentul intern al condominiului.
Ce trebuie să conțină contractul de închiriere apartament
Un contract de închiriere apartament valabil și complet ar trebui să cuprindă cel puțin următoarele elemente. Lipsa unora dintre ele nu anulează automat contractul, dar creează ambiguități care duc la dispute.
- Datele complete de identificare ale proprietarului și ale chiriașului (nume, CNP, serie și număr act de identitate, domiciliu)
- Identificarea exactă a apartamentului: adresă, etaj, număr apartament, suprafață, număr de camere și, dacă există, numărul cărții funciare
- Durata închirierii și data de la care începe folosința
- Cuantumul chiriei, moneda, scadența lunară și modalitatea de plată
- Valoarea garanției și condițiile de restituire
- Repartizarea cheltuielilor: întreținere, utilități, fond de reparații, cotele către asociație
- Inventarul bunurilor și starea apartamentului la predare (de preferință cu fotografii)
- Obligațiile fiecărei părți și cazurile de încetare a contractului
Particularități ale apartamentului: părți comune, asociație, regulament
Apartamentul vine la pachet cu o cotă-parte indiviză din părțile comune ale blocului (casa scării, lift, terasă, instalații comune). Chiriașul folosește aceste spații, dar obligațiile financiare față de asociația de proprietari rămân, de regulă, în sarcina proprietarului, care le poate transfera contractual chiriașului. De aceea contractul trebuie să precizeze explicit cine plătește întreținerea și fondul de reparații.
Relația cu asociația de proprietari
Proprietarul răspunde în fața asociației pentru restanțele apartamentului, chiar dacă în fapt chiriașul a fost cel care nu a plătit. Recomandarea practică este ca proprietarul fie să încaseze întreținerea de la chiriaș și să o achite el, fie să verifice lunar dovada plății. Stipulează în contract o clauză care obligă chiriașul să prezinte chitanțele de întreținere.
Regulamentul condominiului
Multe blocuri au un regulament intern privind liniștea, animalele de companie, folosirea spațiilor comune sau parcarea. Include o clauză prin care chiriașul se obligă să respecte regulamentul condominiului; astfel, încălcarea lui devine și o încălcare a contractului, nu doar o problemă cu vecinii.
Durată, chirie și garanție
Părțile sunt libere să stabilească durata contractului. În practică se folosesc frecvent contracte pe 12 luni, cu posibilitatea de prelungire. Garanția (de obicei echivalentul a una-două chirii) acoperă eventualele neplăți sau pagube și se restituie la finalul contractului dacă apartamentul este predat în stare bună. Detaliile despre cum se calculează și când se reține garanția le găsești în ghidul nostru despre garanția la contractul de închiriere.
| Element | Recomandare uzuală | De ce contează |
|---|---|---|
| Durată | 12 luni, cu clauză de prelungire | Stabilitate pentru ambele părți și predictibilitate la ANAF |
| Chirie | Sumă fixă, scadență lunară clară | Evită disputele privind data plății |
| Garanție | 1-2 chirii | Acoperă pagube și neplata ultimei luni |
| Indexare | Clauză opțională anuală | Protejează valoarea reală a chiriei în timp |
| Preaviz | 30-60 de zile | Timp suficient pentru găsirea unui nou chiriaș sau apartament |
Înregistrarea la ANAF și declararea veniturilor din chirii
Veniturile obținute din închirierea apartamentului sunt venituri impozabile, iar proprietarul are obligația să le declare la ANAF prin Declarația Unică, în termenele și condițiile prevăzute de Codul fiscal. Tot prin Declarația Unică se calculează impozitul pe venit și, dacă este cazul, contribuțiile datorate.
Înregistrarea contractului la ANAF îi conferă și dată certă, ceea ce înseamnă opozabilitate față de terți și o poziție mai solidă în eventualitatea unui litigiu sau a unei executări. Pașii detaliați și documentele necesare sunt explicați în ghidul despre înregistrarea contractului la ANAF.
Greșeli frecvente la contractul de închiriere apartament
- Contract verbal sau pe o ciornă fără semnături și fără date complete de identificare
- Garanție încasată fără a fi menționată în contract sau fără condiții clare de restituire
- Lipsa procesului-verbal de predare-primire și a indexului contoarelor
- Neclaritate privind cine plătește întreținerea și fondul de reparații al asociației
- Omiterea declarării veniturilor din chirie la ANAF
- Absența unei clauze de preaviz și a cazurilor de încetare a contractului
Cum generezi gratuit un contract de închiriere apartament
Nu trebuie să pornești de la zero. Cu generatorul nostru completezi datele apartamentului, ale părților, chiria și garanția, iar contractul rezultă automat, conform cu structura uzuală cerută în România, gata de descărcat în PDF. Procesul este gratuit și durează câteva minute.
Generează acum gratuit contractul de închiriere apartament și descarcă-l în format PDF, pregătit pentru semnare și pentru înregistrarea la ANAF.
Generează gratuit contractul de închiriere
Completezi un formular simplu, vezi documentul în timp real și îl descarci ca PDF, gata de semnat.
Începe acum — gratuitÎntrebări frecvente
Este obligatoriu contractul de închiriere apartament în formă scrisă?
Legea nu impune forma scrisă pentru validitate, dar aceasta este indispensabilă pentru probă, pentru înregistrarea la ANAF și pentru a obține dată certă. În practică, niciodată nu ar trebui să închiriezi fără contract scris semnat de ambele părți.
Cine plătește întreținerea la apartament, proprietarul sau chiriașul?
Depinde de ce stabiliți în contract. De regulă, chiriașul plătește utilitățile și întreținerea curentă, iar proprietarul rămâne răspunzător față de asociație. Important este ca repartizarea cheltuielilor să fie scrisă explicit în contract.
Trebuie să înregistrez contractul de închiriere apartament la ANAF?
Da, veniturile din chirie se declară la ANAF prin Declarația Unică, iar înregistrarea conferă contractului dată certă și opozabilitate. Termenele și cotele de impozit se verifică pentru anul în curs.
Cât ar trebui să fie garanția la un apartament?
Nu există o sumă impusă de lege; în practică garanția este de obicei echivalentul a una sau două chirii. Esențial este ca valoarea și condițiile de restituire să fie clar prevăzute în contract.
Pot folosi un model gratuit de contract de închiriere apartament?
Da. Poți genera gratuit un model conform structurii uzuale din România direct pe site, completând datele apartamentului și ale părților, și îl descarci în PDF gata de semnat.