Contract de închiriere apartament: ghid complet și model gratuit
Un contract de închiriere apartament scris ca lumea îți scutește, și ție și chiriașului, cele mai multe certuri pe chirie, garanție sau predarea cheilor. Aici vezi ce trebuie să cuprindă, ce e diferit la un apartament față de o casă și cum îl generezi gratuit în câteva minute.
Actualizat: 19 iunie 2026 · 8 min citire
Parte din ghidul complet despre contractul de închiriere. Poți genera gratuit un contract oricând, în câteva minute.
Ce este contractul de închiriere a unui apartament
Contractul de închiriere a unui apartament este, juridic, o formă a contractului de locațiune din Codul civil: proprietarul (locatorul) îi dă chiriașului (locatarului) folosința apartamentului pe o anumită perioadă, iar acesta plătește chirie. În teorie produce efecte din clipa în care v-ați înțeles pe apartament și pe chirie, fără să fie neapărat scris. În practică însă, fără hârtie semnată nu ai cu ce dovedi nimic, iar la ANAF tot scris îți trebuie.
Diferența față de o casă e simplă: apartamentul stă într-un bloc. Asta înseamnă cote din părțile comune, o asociație de proprietari și un regulament intern, lucruri pe care contractul ar face bine să le lămurească din capul locului.
Ce trebuie să conțină contractul de închiriere apartament
Un contract de închiriere apartament complet ar trebui să bifeze măcar punctele de mai jos. Dacă lipsește unul, contractul nu se anulează automat, dar lași loc de interpretări, iar de acolo pornesc disputele.
- Datele complete de identificare ale proprietarului și ale chiriașului (nume, CNP, serie și număr act de identitate, domiciliu)
- Identificarea exactă a apartamentului: adresă, etaj, număr apartament, suprafață, număr de camere și, dacă există, numărul cărții funciare
- Durata închirierii și data de la care începe folosința
- Cuantumul chiriei, moneda, scadența lunară și modalitatea de plată
- Valoarea garanției și condițiile de restituire
- Repartizarea cheltuielilor: întreținere, utilități, fond de reparații, cotele către asociație
- Inventarul bunurilor și starea apartamentului la predare (de preferință cu fotografii)
- Obligațiile fiecărei părți și cazurile de încetare a contractului
Particularități ale apartamentului: părți comune, asociație, regulament
Apartamentul vine la pachet cu o cotă-parte din părțile comune ale blocului: casa scării, liftul, terasa, instalațiile comune. Chiriașul le folosește, dar față de asociație răspunde, de regulă, tot proprietarul. El poate trece obligația asta în sarcina chiriașului prin contract, însă trebuie scris negru pe alb cine achită întreținerea și fondul de reparații.
Relația cu asociația de proprietari
În fața asociației, restanțele apartamentului rămân pe numele proprietarului, chiar dacă de fapt chiriașul a fost cel care nu a plătit. Practic ai două variante: ori încasezi tu întreținerea de la chiriaș și o achiți chiar tu, ori îi ceri lunar dovada plății. Pune în contract o clauză prin care chiriașul e obligat să prezinte chitanțele de întreținere și ai scăpat de jumătate din bătaia de cap.
Regulamentul condominiului
Multe blocuri au un regulament intern: liniște, animale de companie, parcare, folosirea spațiilor comune. Pune o clauză prin care chiriașul se obligă să respecte regulamentul condominiului. Așa, dacă îl încalcă, nu mai e doar o ceartă cu vecinii, ci o încălcare a contractului, pe care poți s-o invoci.
Durată, chirie și garanție
Durata o stabiliți cum vreți. Cel mai des se merge pe 12 luni, cu posibilitate de prelungire. Garanția, de obicei una sau două chirii, acoperă neplata sau eventualele pagube și se întoarce la chiriaș dacă predă apartamentul în stare bună. Cum se calculează și când se reține o explicăm pe larg în ghidul despre garanția la contractul de închiriere.
| Element | Recomandare uzuală | De ce contează |
|---|---|---|
| Durată | 12 luni, cu clauză de prelungire | Stabilitate pentru ambele părți și predictibilitate la ANAF |
| Chirie | Sumă fixă, scadență lunară clară | Evită disputele privind data plății |
| Garanție | 1-2 chirii | Acoperă pagube și neplata ultimei luni |
| Indexare | Clauză opțională anuală | Protejează valoarea reală a chiriei în timp |
| Preaviz | 30-60 de zile | Timp suficient pentru găsirea unui nou chiriaș sau apartament |
Înregistrarea la ANAF și declararea veniturilor din chirii
Banii din chirie sunt venit impozabil, iar proprietarul trebuie să-i declare la ANAF prin Declarația Unică. Tot acolo se calculează impozitul pe venit și, după caz, contribuțiile datorate.
Înregistrarea contractului la ANAF îi mai dă un lucru util: dată certă. Asta înseamnă că documentul produce efecte și față de alte persoane, nu doar între voi doi, și că stai mai bine dacă se ajunge la litigiu sau executare. Pașii concreți și actele necesare sunt în ghidul despre înregistrarea contractului la ANAF.
Greșeli frecvente la contractul de închiriere apartament
- Contract verbal sau pe o ciornă fără semnături și fără date complete de identificare
- Garanție încasată fără a fi menționată în contract sau fără condiții clare de restituire
- Lipsa procesului-verbal de predare-primire și a indexului contoarelor
- Neclaritate privind cine plătește întreținerea și fondul de reparații al asociației
- Omiterea declarării veniturilor din chirie la ANAF
- Absența unei clauze de preaviz și a cazurilor de încetare a contractului
Cum generezi gratuit un contract de închiriere apartament
Nu e nevoie să pornești de la o foaie goală. Cu generatorul nostru completezi datele apartamentului, ale părților, chiria și garanția, iar contractul se construiește singur, după structura uzuală din România, gata de descărcat în PDF. E gratuit și durează câteva minute.
Generează acum gratuit contractul de închiriere apartament și descarcă-l în PDF, pregătit pentru semnare și pentru ANAF.
Generează gratuit contractul de închiriere
Completezi un formular simplu, vezi documentul în timp real și îl descarci ca PDF, gata de semnat.
Este obligatoriu contractul de închiriere apartament în formă scrisă?
Pentru validitate, legea nu cere forma scrisă. Dar fără ea nu ai cu ce dovedi nimic, nu poți înregistra la ANAF și nu obții dată certă. Pe scurt: nu închiria niciodată fără contract scris, semnat de amândoi.
Cine plătește întreținerea la apartament, proprietarul sau chiriașul?
Cum stabiliți voi în contract. De obicei chiriașul achită utilitățile și întreținerea curentă, iar față de asociație răspunde tot proprietarul. Important e ca împărțirea cheltuielilor să fie scrisă clar, nu lăsată la „ne înțelegem noi”.
Trebuie să înregistrez contractul de închiriere apartament la ANAF?
Veniturile din chirie se declară la ANAF prin Declarația Unică, iar înregistrarea contractului îi dă dată certă și opozabilitate. Termenele și cota de impozit le verifici pentru anul în curs, fiindcă se schimbă.
Cât ar trebui să fie garanția la un apartament?
Nu există o sumă impusă de lege. În practică e de obicei una sau două chirii. Ce contează cu adevărat: valoarea și condițiile de restituire să fie scrise clar în contract.
Pot folosi un model gratuit de contract de închiriere apartament?
Da. Generezi gratuit pe site un model după structura uzuală din România: completezi datele apartamentului și ale părților și îl descarci în PDF, gata de semnat.