Drepturile și obligațiile proprietarului și ale chiriașului

Relația dintre proprietar (locator) și chiriaș (locatar) e reglementată de Codul civil, la capitolul contractului de locațiune. Indiferent ce scrie sau nu scrie în contractul vostru, o parte din drepturi și obligații vin din lege și se aplică oricum. Dacă le știi, eviți cele mai dese conflicte: cine plătește reparațiile, când are voie proprietarul să intre în locuință și ce se întâmplă cu garanția la final.

Aici împărțim totul în patru: ce trebuie să facă proprietarul, ce are dreptul să ceară, ce trebuie să facă chiriașul și ce drepturi are el. La final ai un tabel cu cine plătește fiecare tip de reparație și un model de contract pe care îl completezi gratuit pe pagina de generare contract.

Obligațiile proprietarului (locatorului)

Proprietarul nu doar încasează chiria. Are obligații concrete pe toată durata contractului. Cele trei mari sunt predarea bunului, asigurarea folosinței liniștite și reparațiile majore.

• Predarea locuinței în stare bună de folosință. La începutul contractului, proprietarul trebuie să predea apartamentul curat, funcțional și corespunzător destinației (locuit). Se recomandă un proces-verbal de predare-primire cu indexurile la utilități și starea bunurilor.
• Asigurarea folosinței liniștite și utile. Proprietarul trebuie să se abțină de la orice faptă care l-ar tulbura pe chiriaș în folosirea normală a locuinței și să garanteze împotriva viciilor ascunse (de exemplu, o instalație defectă pe care chiriașul nu o putea cunoaște).
• Reparațiile majore și structurale. Reparațiile importante — acoperiș, instalații principale, structura clădirii, centrala termică, înlocuirea unor elemente uzate normal — cad, ca regulă, în sarcina proprietarului.
• Plata cheltuielilor care îi revin prin lege sau prin contract, de exemplu impozitul pe proprietate și, dacă s-a convenit așa, anumite cheltuieli de întreținere.

Drepturile proprietarului: ce poate cere și ce poate face proprietarul

De cealaltă parte, proprietarul are și el drepturi clare. La întrebarea „ce poate face proprietarul?” răspunsul e simplu: poate cere respectarea contractului, dar nu poate acționa abuziv. Nu îl poate evacua pe chiriaș fără proceduri legale și nu poate intra oricând în locuință.

• Să încaseze chiria la termenul stabilit, în cuantumul agreat. Întârzierile repetate pot duce la rezilierea contractului.
• Să ceară folosirea locuinței conform destinației. Dacă în contract scrie locuit, chiriașul nu poate transforma spațiul în depozit, birou cu acces public sau spațiu comercial fără acord.
• Să rețină din garanție contravaloarea daunelor produse din culpa chiriașului sau a chiriilor/facturilor neachitate, la finalul contractului.
• Să verifice periodic starea locuinței, cu un preaviz rezonabil și la o oră convenită cu chiriașul.
• Să ceară restituirea locuinței la final, în starea în care a fost predată, mai puțin uzura normală.

Obligațiile chiriașului (locatarului)

Și chiriașul are obligații, nu doar plata chiriei. Cea mai des uitată e întreținerea curentă și reparațiile mici.

1. Plata chiriei la timp, în cuantumul și la data prevăzute în contract, alături de utilitățile care îi revin (curent, gaz, apă, internet etc.).
2. Folosirea locuinței cu grijă (ca un bun proprietar) și conform destinației stabilite în contract.
3. Întreținerea curentă și reparațiile mici. Becuri, baterii de la robinete, garnituri, mici lucrări de zugrăveală uzuală, curățenia coșurilor, întreținerea aparatelor — toate cad, de regulă, în sarcina chiriașului.
4. Anunțarea promptă a proprietarului în cazul defecțiunilor majore sau al oricărei situații care necesită intervenția acestuia.
5. Restituirea locuinței la finalul contractului în starea inițială, mai puțin uzura normală, și predarea tuturor cheilor.

Chiriașul răspunde și pentru stricăciunile făcute de cei pe care i-a lăsat în casă (familie, vizitatori, eventuali subchiriași), nu doar pentru cele provocate de el direct.

Drepturile chiriașului: folosință liniștită, intimitate și preaviz

Drepturile chiriașului sunt deseori trecute cu vederea. Cel mai important: pe durata contractului, locuința e spațiul lui privat. Proprietarul nu poate intra când îi vine, nu poate schimba yala și nu poate supraveghea abuziv.

• Folosința liniștită a locuinței pe toată durata contractului, fără tulburări din partea proprietarului.
• Dreptul la intimitate. Proprietarul nu are dreptul să intre în locuință fără acordul chiriașului și fără un preaviz rezonabil, cu excepția urgențelor (inundație, incendiu, scurgere de gaz).
• Notificarea (preavizul) la încetarea contractului, conform termenului prevăzut în contract sau de lege, pentru a avea timp să găsească altă locuință.
• Restituirea garanției la final, dacă nu există daune sau datorii.
• Protecția împotriva evacuării abuzive. Proprietarul nu poate evacua chiriașul prin forță; evacuarea se face doar pe căi legale (notificare, instanță, executor).

Reparații: cine ce plătește

Regula e simplă: reparațiile mici și întreținerea curentă cad pe chiriaș, iar cele majore și structurale pe proprietar. Excepția: defecțiunile produse din vina cuiva, unde plătește cel vinovat. Tabelul de mai jos lămurește cele mai dese situații.

Vizitele proprietarului și subînchirierea

Două subiecte sensibile merită clauze clare în contract. Întâi, vizitele proprietarului. Ca să verifice starea locuinței sau ca să o arate unor potențiali chiriași ori cumpărători, proprietarul trebuie să anunțe din timp și să se înțeleagă pe o oră; nu poate intra fără acord. Pune o clauză cu preavizul (de exemplu 24 de ore) și intervalul orar.

Al doilea, subînchirierea. Chiriașul poate subînchiria, total sau parțial, doar dacă nu e interzis prin contract și, de regulă, cu acordul proprietarului. Ca să nu ai surprize, scrie expres în contract dacă subînchirierea și cesiunea contractului sunt permise sau nu.

Cel mai sigur le acoperi pe toate cu un contract scris, complet și echilibrat. Creezi gratuit unul, cu toate clauzele de mai sus (reparații, vizite, garanție, preaviz, subînchiriere), folosind generatorul nostru de contract de închiriere.

Bază legală

• Obligațiile locatorului (predarea bunului, menținerea în stare de folosință, asigurarea liniștitei și utilei folosințe, garanția contra viciilor) – art. 1786–1791 Cod civil (Legea 287/2009).
• Obligațiile locatarului (folosirea cu prudență și diligență potrivit destinației, plata chiriei, restituirea bunului la încetare) – art. 1796–1799 Cod civil.
• Reparațiile – reparațiile necesare cad, ca regulă, în sarcina locatorului, iar reparațiile locative (de mică întreținere) în sarcina locatarului – art. 1788 și art. 1802 Cod civil.
• Vizitele / examinarea bunului de către locator, la intervale rezonabile – art. 1801 Cod civil.
• Sublocațiunea și cesiunea – permise dacă nu sunt interzise prin contract – art. 1805–1806 Cod civil.
• Reguli speciale la închirierea locuințelor – art. 1824–1835 Cod civil.

Concluzie

O relație corectă proprietar-chiriaș stă pe echilibru: proprietarul predă o locuință bună, face reparațiile majore și respectă intimitatea; chiriașul plătește la timp, întreține locuința și o dă înapoi în stare bună. Cea mai bună apărare pentru amândoi rămâne un contract clar. Citește și ghidurile despre garanția la contractul de închiriere și despre rezilierea contractului, apoi generează-ți contractul gratuit.