Rezilierea contractului de închiriere: moduri de încetare, preaviz și evacuare
Un contract de închiriere poate înceta în mai multe feluri, iar încetare, reziliere și denunțare unilaterală nu sunt același lucru, deși mulți le amestecă. Aici explicăm, pe înțelesul oricui, cum se termină corect un contract de chirie, ce rol are preavizul și pactul comisoriu, cum se face evacuarea și cum se restituie garanția la final.
Actualizat: 24 iunie 2026 · 9 min citire
Parte din ghidul complet despre contractul de închiriere. Poți genera gratuit un contract oricând, în câteva minute.
Fie că ești proprietar, fie chiriaș, mai devreme sau mai târziu va trebui să închei un contract de închiriere. Problemele apar când se confundă termenii sau se sare peste pașii legali. O reziliere făcută prost poate fi contestată, iar o evacuare pe cont propriu e de-a dreptul ilegală. Mai jos ai, pus cap la cap, tot ce trebuie să știi despre încetarea și rezilierea contractului de închiriere după regulile locațiunii din Codul civil.
Încetare vs. reziliere: nu sunt același lucru
Încetarea e termenul-umbrelă: orice mod prin care contractul de chirie ia sfârșit. Rezilierea e doar una dintre formele de încetare, anume desființarea contractului pentru viitor, ca sancțiune, când o parte nu-și ține obligațiile (chiriașul nu plătește, proprietarul nu asigură folosința bunului). Pe scurt: orice reziliere e o încetare, dar nu orice încetare e o reziliere.
Modurile de încetare a contractului de închiriere
În practică, un contract de închiriere se poate termina în patru feluri. Tabelul de mai jos spune pe scurt ce presupune fiecare.
| Mod de încetare | Ce presupune | Este nevoie de acordul celeilalte părți? |
|---|---|---|
| Ajungerea la termen | Contractul pe durată determinată se stinge automat la data convenită, dacă nu este reînnoit (tacita relocațiune o poate prelungi). | Nu |
| Acordul părților | Ambele părți convin în scris să înceteze contractul înainte de termen. | Da |
| Denunțarea unilaterală cu preaviz | Specifică mai ales contractelor pe durată nedeterminată: o parte notifică intenția de a înceta, respectând termenul de preaviz. | Nu, dar e obligatoriu preavizul |
| Rezilierea pentru neexecutare | Sancțiune pentru neîndeplinirea obligațiilor (neplata chiriei, degradarea bunului, lipsa folosinței). | Nu (dar de regulă se notifică / se cere instanței) |
Denunțarea unilaterală și preavizul
La contractele pe durată nedeterminată, oricare parte poate denunța contractul, cu condiția să respecte un termen de preaviz. Preavizul există ca să-i dea celuilalt timp rezonabil să se descurce: chiriașul să-și găsească altă locuință, proprietarul un alt chiriaș. Termenul e, în primul rând, cel din contract; dacă nu scrie nimic, se aplică termenele și uzanțele din lege. Notificarea se face în scris și dovedibil (prin executor judecătoresc, scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau modul de comunicare agreat în contract), ca să poți proba mai târziu de când curge preavizul.
Rezilierea pentru neexecutare și pactul comisoriu
Rezilierea intervine când o parte nu-și respectă obligațiile esențiale. Cazul de departe cel mai des întâlnit e neplata chiriei. În principiu, rezilierea se cere instanței. Părțile pot însă include în contract un pact comisoriu, adică o clauză care spune că, dacă o parte nu execută (de pildă nu plătește chiria la scadență), contractul se desființează de drept. Ca să producă efecte, legea cere de obicei o punere în întârziere prealabilă a debitorului, în afară de cazul în care ați scris expres că rezilierea operează fără punere în întârziere. Un pact comisoriu redactat bine scurtează mult procedura: proprietarul nu mai trebuie să obțină în instanță desființarea contractului, ci, cel mult, evacuarea.
Evacuarea chiriașului: cu sau fără proces
Dacă, după ce contractul a încetat, fostul chiriaș refuză să elibereze locuința, proprietarul nu are voie să-l dea afară cu forța. Schimbarea yalei, scosul bunurilor, tăiatul utilităților sunt ilegale și se pot întoarce împotriva proprietarului. Calea legală depinde de un singur detaliu: dacă contractul a fost înregistrat la ANAF.
- Contract înregistrat la ANAF: contractul de închiriere înregistrat constituie, în condițiile legii, titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele convenite și, la încetarea contractului, pentru predarea bunului. Proprietarul poate apela direct la executorul judecătoresc, fără un nou proces pe fond.
- Contract neînregistrat (sau situații în care nu operează titlul executoriu): proprietarul trebuie să urmeze procedura de evacuare în instanță. Codul de procedură civilă prevede o procedură specială, mai rapidă, privind evacuarea din imobilele folosite fără drept.
În ambele cazuri e bine să trimiți o notificare prealabilă de eliberare a imobilului. Nu e o simplă formalitate: dovedește buna-credință, fixează un termen clar și e adesea cerută înainte să pornești procedura de evacuare. Iată de ce înregistrarea contractului ajută atât de mult, vezi ghidul despre înregistrarea contractului la ANAF.
Restituirea garanției și procesul-verbal de predare la ieșire
La finalul contractului, proprietarul trebuie să restituie garanția (depozitul), din care poate reține doar ce e justificat: chirii sau utilități neplătite și contravaloarea stricăciunilor care trec de uzura normală. Pentru uzura firească a locuinței nu se reține nimic. Termenul e, de regulă, cel din contract; dacă nu scrie nimic, restituirea se face într-un termen rezonabil de la predarea cheilor.
Momentul-cheie e procesul-verbal de predare-primire la ieșire: compari starea locuinței și inventarul cu cele de la intrare, citești indecșii la utilități și notezi eventualele deteriorări. El taie din start cele mai multe certuri pe garanție. Cum se calculează și se reține depozitul găsești în ghidul despre garanția la contractul de închiriere.
Greșeli frecvente la rezilierea contractului
- Confundarea denunțării unilaterale (cu preaviz) cu rezilierea (sancțiune pentru neexecutare) — folosirea greșită a termenului în notificare poate slăbi poziția în instanță.
- Notificarea verbală sau fără dovadă a comunicării — fără confirmare de primire, nu poți proba data de la care curge preavizul.
- Nerespectarea termenului de preaviz prevăzut în contract.
- Evacuarea pe cont propriu (schimbarea yalei, tăierea utilităților) în loc de procedura legală.
- Reținerea integrală a garanției fără justificare și fără proces-verbal de ieșire.
- Lipsa unui pact comisoriu clar, ceea ce prelungește inutil procedura de reziliere pentru neplata chiriei.
Cele mai multe dintre problemele astea pornesc de la un contract incomplet. Unul care prevede din start modul de încetare, preavizul, pactul comisoriu, garanția și procesul-verbal te acoperă cu adevărat. Generează gratuit un contract complet și corect din punct de vedere legal.
Bază legală
- Rezilierea pentru neexecutare – art. 1817 Cod civil (Legea 287/2009).
- Denunțarea unilaterală cu preaviz, la locațiunea pe durată nedeterminată – art. 1816 Cod civil.
- Tacita relocațiune (reînnoirea la expirarea termenului) – art. 1810 Cod civil.
- Restituirea bunului la încetare de către locatar – art. 1821 Cod civil.
- Titlu executoriu pentru plata chiriei și pentru predarea bunului – art. 1798 și art. 1809 Cod civil (contract înregistrat la ANAF sau în formă autentică).
- Evacuarea din imobilele folosite fără drept – procedura specială din Codul de procedură civilă (art. 1034 și urm.).
Generează gratuit contractul de închiriere
Completezi un formular simplu, vezi documentul în timp real și îl descarci ca PDF, gata de semnat.
Care este diferența dintre încetarea și rezilierea contractului de închiriere?
Încetarea e termenul general pentru orice mod în care contractul ia sfârșit: la termen, prin acordul părților, prin denunțare unilaterală sau prin reziliere. Rezilierea e o formă anume de încetare, adică desființarea contractului pentru viitor, ca sancțiune, când o parte nu-și ține obligațiile, de pildă nu plătește chiria.
Pot rezilia contractul de închiriere înainte de termen?
Da, în mai multe feluri: prin acordul amândurora, prin denunțare unilaterală cu respectarea preavizului (mai ales la contractele pe durată nedeterminată) sau prin reziliere pentru neexecutare, dacă cealaltă parte nu-și respectă obligațiile. Verifică mereu clauzele de încetare și termenul de preaviz din contractul tău.
Cât este termenul de preaviz la încetarea contractului de chirie?
În primul rând, cel scris în contract. Dacă nu există o clauză, se aplică termenele și uzanțele din lege. Notificarea o faci în scris și într-un mod care îți permite să dovedești data comunicării: executor judecătoresc, scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau modul de comunicare agreat în contract.
Cum evacuez un chiriaș care refuză să plece?
Nu ai voie să-l dai afară cu forța, schimbarea yalei, scosul bunurilor sau tăiatul utilităților sunt ilegale. Dacă ai contractul înregistrat la ANAF, acesta poate fi titlu executoriu, iar predarea bunului se obține prin executor judecătoresc. Dacă nu, mergi pe procedura de evacuare în instanță, după o notificare prealabilă de eliberare a imobilului.
Ce este pactul comisoriu și la ce ajută?
E o clauză care spune că, dacă o parte nu execută (de exemplu nu plătește chiria la scadență), contractul se desființează de drept. Ca să producă efecte, de regulă e nevoie de o punere în întârziere prealabilă, în afară de cazul în care ați scris expres că rezilierea operează fără ea. Un pact comisoriu clar scurtează procedura, fiindcă proprietarul nu mai trebuie să ceară instanței desființarea contractului.
Când trebuie restituită garanția la finalul închirierii?
La încetarea contractului, în termenul din contract sau, dacă nu scrie nimic, într-un termen rezonabil de la predarea cheilor. Proprietarul poate reține doar sume justificate (chirii sau utilități neplătite, degradări peste uzura normală), pe baza procesului-verbal de la ieșire. Pentru uzura firească nu se reține nimic.