Contract de închiriere casă: ghid complet și model gratuit
O casă ridică mai multe semne de întrebare decât un apartament. Ai de gestionat terenul, curtea, anexele, instalații proprii precum fosa septică sau centrala pe gaz și un inventar mult mai lung. Aici vezi ce trebuie să conțină un contract de închiriere casă corect, cine plătește reparațiile și cum declari chiria la ANAF.
Actualizat: 19 iunie 2026 · 8 min citire
Parte din ghidul complet despre contractul de închiriere. Poți genera gratuit un contract oricând, în câteva minute.
Juridic, un contract de închiriere casă e tot un contract de locațiune din Codul civil, exact ca la apartament. În practică însă diferă mult. O casă vine de obicei cu teren, curte, poate o grădină, anexe (garaj, magazie, pivniță) și instalații proprii pe care le administrezi singur, fără nicio asociație în spate. Tocmai de asta un contract de închiriere casă model trebuie adaptat ca să acopere toate astea, nu doar suprafața locuibilă.
Dacă nu ai chef de redactat de mână, folosește generatorul nostru gratuit de contract de închiriere: introduci datele imobilului și adaugi clauze pentru teren, anexe și utilități în câteva minute.
Ce delimitează un contract de închiriere casă față de unul de apartament
Prima regulă la o închiriere casă cu teren: descrie exact ce se închiriază. La apartament e clar. La casă trebuie spus dacă în obiectul închirierii intră doar construcția sau și terenul, curtea, grădina și dependințele. Dacă nu o scrii undeva, te trezești cu discuții despre cine are voie să folosească curtea sau garajul.
- Construcția principală – număr de camere, suprafață utilă, etaje, mansardă/pod.
- Terenul și curtea – suprafață, dacă include grădina, locul de parcare în curte, accesul.
- Anexele și dependințele – garaj, magazie, pivniță, beci, foișor, eventual o anexă locuibilă.
- Instalațiile proprii – centrală termică, fosă septică, puț/forajul propriu, panouri solare, sistem de irigații.
- Datele cadastrale – numărul cadastral și cartea funciară, pentru identificarea exactă a imobilului.
Inventarul și procesul-verbal de predare-primire
La o casă, inventarul e mai stufos decât la apartament, pentru că intră și curtea, și anexele. Procesul-verbal de predare-primire, semnat de amândoi când predai cheile, e exact documentul care te scoate basma curată la final, când se discută starea imobilului și ce se reține din garanție. Notează indecșii la contoarele de gaz, apă și curent direct în el.
- Mobilierul și electrocasnicele predate, cu starea lor (nou, uzat, defect).
- Starea pereților, a tâmplăriei, a acoperișului și a împrejmuirii (gardul).
- Indecșii contoarelor de gaz, apă și curent la data predării.
- Numărul de chei predate (poartă, ușă principală, garaj, anexe).
- Starea curții, a grădinii și a sistemului de încălzire/fosei septice.
Utilitățile la o casă: cine plătește gazul, apa și canalizarea
La o casă apar utilități pe care un apartament nu le are. Pe lângă gaz, apă și curent, trebuie lămurit cine se ocupă de canalizare sau de vidanjarea fosei septice, de salubritate și, uneori, de un puț propriu. Firesc e ca utilitățile de consum (gaz, apă, curent, internet) să le plătească chiriașul, pe contor, iar ce ține de funcționarea de bază a imobilului să rămână la proprietar. Și stabilește în contract pe numele cui rămân contractele de furnizare.
Întreținere și reparații: cine suportă ce
Codul civil împarte reparațiile între proprietar și chiriaș: proprietarul ține de reparațiile mari și de menținerea imobilului în stare de folosință, chiriașul de cele mici (locative) și de stricăciunile pe care le face el. La o casă împărțirea asta contează și mai mult, fiindcă intră în joc acoperișul, fosa septică sau centrala.
| Element | Suportă, de regulă | Observații |
|---|---|---|
| Acoperiș, structură, pereți portanți | Proprietar | Reparații capitale, de rezistență |
| Centrală termică (revizie anuală) | Proprietar | Revizia obligatorie ISCIR; defecțiunile din uzură |
| Fosă septică – vidanjare | Chiriaș | Ca utilitate de consum, dacă se folosește curent |
| Înlocuit baterii, garnituri, becuri | Chiriaș | Reparații locative, de mică întreținere |
| Întreținere curte și grădină | Chiriaș | Cosit, curățenie curentă, dacă s-a convenit |
| Defecțiuni din uzura normală | Proprietar | Nu se rețin din garanție |
| Stricăciuni din culpa chiriașului | Chiriaș | Se pot reține din garanție pe bază de proces-verbal |
Durată, chirie și garanție
Scrie clar durata (determinată sau nedeterminată), cuantumul chiriei, cum se plătește și până în ce zi a lunii. Garanția, de regulă una sau două chirii, acoperă neplata sau stricăciunile și se întoarce la final, după ce verifici imobilul pe baza procesului-verbal. Cum se calculează și când se restituie găsești în ghidul despre garanția la contractul de închiriere.
Înregistrarea veniturilor din chirie la ANAF
Proprietarul care încasează chirie trebuie să declare venitul la ANAF prin Declarația Unică și să plătească impozitul pe venit, plus, dacă depășește plafoanele legale, contribuția la sănătate (CASS). E vorba de venituri din cedarea folosinței bunurilor, declarate în anul fiscal corespunzător. Cum plafoanele și cotele se schimbă, verifică valorile actuale pe site-ul ANAF sau cu un contabil înainte să depui.
Asigurarea imobilului
La o casă, asigurarea cântărește mai greu decât la un apartament, fiindcă expunerea la riscuri (incendiu, inundație, alunecări de teren) e mai mare. Asigurarea obligatorie a locuinței (PAD) revine proprietarului. Polița facultativă suplimentară, care acoperă și bunurile, o poate face oricare dintre voi. Stabiliți în contract cine o plătește și ce acoperă, mai ales pentru bunurile chiriașului.
Greșeli frecvente la contractul de închiriere casă
- Nu se precizează dacă terenul, curtea și anexele fac parte din închiriere – sursă clasică de conflicte.
- Lipsa procesului-verbal de predare-primire cu indecșii contoarelor și starea imobilului.
- Nu se stabilește cine vidanjează fosa septică sau cine face revizia centralei.
- Garanția fixată fără criterii clare de reținere, fără referire la procesul-verbal.
- Omiterea declarării venitului din chirie la ANAF prin Declarația Unică.
- Folosirea unui model de apartament neadaptat, care ignoră specificul casei cu teren.
Toate astea se evită cu un model gândit pentru locuințe individuale. Generează gratuit un contract de închiriere casă: completezi datele imobilului, ale terenului și ale anexelor, apoi descarci documentul gata de semnat.
Generează gratuit contractul de închiriere
Completezi un formular simplu, vezi documentul în timp real și îl descarci ca PDF, gata de semnat.
Contractul de închiriere casă include automat și terenul?
Nu de la sine. Trebuie să scrii expres dacă în închiriere intră terenul, curtea, grădina și anexele. Fără o mențiune clară apar dispute despre cine ce poate folosi, așa că descrie totul în detaliu și atașează extrasul de carte funciară.
Cine plătește vidanjarea fosei septice și revizia centralei?
De obicei vidanjarea fosei o suportă chiriașul, ca utilitate legată de folosirea curentă a casei, iar revizia obligatorie a centralei și defecțiunile din uzură rămân la proprietar. Vă puteți înțelege și altfel, dar atunci scrieți-o clar în contract.
Ce trebuie să conțină procesul-verbal de predare-primire la o casă?
Starea construcției, a curții și a anexelor, mobilierul și electrocasnicele cu starea lor, numărul de chei și, cel mai important, indecșii contoarelor de gaz, apă și curent la data predării. E documentul care vă apără pe amândoi la final.
Trebuie să declar la ANAF veniturile din chiria unei case?
Da. Proprietarul declară venitul prin Declarația Unică și plătește impozitul pe venit, iar peste anumite plafoane și CASS. Cotele și plafoanele se schimbă, deci verifică valorile actuale pe site-ul ANAF sau cu un contabil.
Pot folosi un model de contract de apartament pentru o casă?
Tehnic poți, dar nu te sfătuiesc: un model de apartament nu zice nimic despre teren, anexe, fosă septică și restul instalațiilor proprii. Mai sigur e un contract de închiriere casă adaptat, cum e cel pe care îl generezi gratuit pe site.